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【深度|明股实债融资“输血”,股价现跌停板,文旅房企遭遇现实资本拷问】

作者|王迪之源|冯才勋

生活不仅仅是生活在你面前,还包括诗歌和遥远的地方。在新冠状病毒流行的阴霾下,空谈“诗”多少有些矫情,“活着”成为一切事物最根本的存在。曾经被许多房地产老板视为“诗意与距离”的鲁文房地产,也遭遇了实际的尴尬。

涉及文化旅游概念的项目,如小城镇、文化旅游城市和主题公园,相继关闭。1月25日,华侨城宣布,由于肺炎疫情,华侨城所有旅游景点将从1月25日起全面关闭。1月27日,长沙新华联潼关窑古镇宣布,从1月27日起,古镇将暂时关闭。此外,由2020年1月24日起,宋城演艺项目下的所有旅游及演艺项目将会关闭。

依赖园区运营持续现金流支持的模式受到疫情的挑战,资本市场的反馈令人担忧。

2月3日,当a股开盘时,市场震荡,房地产股成为最大的冲击。2月5日,新华联股价盘中一度低至每股3.05元,盘中一度高至每股3.20元,连续三天创出一年低点。截至2月11日收盘,华侨城a股股价为6.55元/股,上涨0.31%,而前一天收盘时,其股价刚刚下跌0.31%,为近10个月来的新低。

更棘手的问题是流行的“黑天鹅”增加了企业自身产生的现金压力,增加了本已不足的现金流。

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黑天鹅重叠支付问题,鲁文转型为“埋雷”?

中国文化促进会文化旅游产业委员会常务副秘书长郝卫东在接受冯才勋的采访时表示,疫情爆发前,鲁文重头寸的房地产企业受到的影响远远大于其他房地产企业,资产越重,影响越大。

"文化旅游产业的本质是一个轻资产的生活服务业。文化旅游地产的逻辑是在两个产业都繁荣的情况下,实现轻重资产的均衡配置,有利于土地收购和资源获取。目前,房地产行业已经进入盘整,疫情叠加。鲁文房地产遭受了双重挫折。此外,鲁文房地产创新很好地利用了它。房地产业人士对鲁文的看法不佳,货币供应紧张。鲁文房地产开发商遭受了多重负面影响。因此,他们最先陷入困境。”郝卫东说道。

1月10日,新华联控股有限公司发布“16新华债券”公司债券停牌进展通知。公告称,公司发行的“16家新华债券”公司债券(债券代码:)将于2019年12月10日停牌。

房子漏水发生在一个雨天。2月4日,东方金城将新华联公司债券评级下调至“AA”。评级机构的预测主要是基于担保人新华联控股有限公司(以下简称“新华联控股”)面临利润下降和集体偿债压力加大的事实。

东方金城对新华联公司债券评级下调的原因解释如下:2019年前三季度,受房地产结算进度等因素影响,新华联吕雯公司利润总额同比下降52.80%。新中国联盟旅行社(New China Alliance Travel Service)计划通过加强销售和加快资金筹集来缓解撤资压力,但能否有效提振盈利能力仍有待观察。

巧合的是,其担保人新华联控股的盈利能力也不容乐观。据数据显示,2019年前三季度,新华联控股的总利润下降了52.34%,主要是由于房地产业务的收入结算。

冯才勋独家获悉,去年12月,新华联旗下的安徽文化旅游特色小镇芜湖九子古镇,公开以其股权作为抵押,以国债形式筹集5亿至10亿元。

公共融资信息曾经说过:“除了股权,还有其他直接简单的融资方式可以讨论,只要资金能在农历12月24日前到位。”8

转型的困境也发生在华侨城,自2018年10月以来,华侨城先后出售了子公司股票。2019年半年度报告显示,今年上半年,房地产行业为华侨城贡献了121.26亿元,其中主要收入来源仍然是传统的房地产开发行业。

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明股实债融资、高负债存款和支付压力

现金流始终是住宅企业的必然环节。

2018年,中央企业吕雯房地产的第一兄弟华侨城发动了“云南会战”,先后在云南吕雯投资数千亿元。然而,2019年发生了180度反转,华侨城在6月、7月和8月出售了近10项资产。

OCT试图通过连续转账来缓解现金流。根据风和财务信息,华侨城2018年12月、2019年3月、2019年6月和9月的现金流分别为-65亿元,-12亿元,-16亿元-23亿元,均为负值。

OCT A现金流

2019对于新中国联盟来说也不是和平的一年。首先,新中国联盟文化旅行社首席执行官兼董事长苏波因个人问题正在协助警方调查。第二,控股股东新华联盟控股有限公司(New China Alliance Holdings)因逾期支付3亿元银行间拆借资金而被起诉,这对新华联盟造成了沉重打击。

对于承受着沉重疫情压力的文化旅游企业来说,一方面,关闭景区已经失去了其连续不断的“补血入场券”。另一方面,以文化和旅游为基础的房屋销售模式也受到这一流行病的极大影响。

此外,虽然新华联控股附属金融公司逾期同业拆借及与信托公司的诉讼已经达成和解,但仍反映出一定的流动性压力。与此同时,新华联控股最近在信托和债券的集中支付方面面临更大压力。未来三个月到期或转售的债券总额将达到30.1亿元。这种债务危机并非空穴来风。

冯才勋发现新华联控股在去年上半年减持了北京银行4.86%的股份,并清空了清水源的股份。前者允许其兑现约60亿元人民币。2018年,新华联以18亿元出售了宁夏银行大兴安岭农业商业银行。

除了文章开头的真实债务缓解了财务压力外,新华联为鲁文项目“输血”已成为不争的事实。

去年10月和12月,为了满足项目开发和运营的需要,新华联多次为子公司提供担保,贷款金额为2亿元,贷款期限为3年。公告发出了特别风险警告。截至12月24日,公司及其控股子公司对外担保总余额为205.08亿元,占公司最新经审计净资产的263.68%。

这种情况使得公司在2019年12月25日收到了深圳证券交易所公司管理部发布的《关于对新华联文化旅游发展股份有限公司的问询函》。新华联在回复深交所的询证函时表示,截至2019年12月24日,公司的计息负债总额为257.73亿元,其中94.67亿元为一年内到期。

新华联在12月回复深交所数据时

新华联还表示,为了改善现金流和资产结构,公司已经制定了出售酒店和商业大宗资产的计划,并与许多知名经纪公司如戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯和高力国际签署了协议,以招揽全球客户。

公司目前拥有西宁新华联购物中心、北京新华联国际大厦、上海新华联购物中心、银川新华联购物中心4项商业资产和10项可供出售的酒店资产,包括北京新华联丽晶温泉酒店、北京丽晶湾国际酒店、上海新华联索菲特酒店、西宁新华联索菲特酒店、唐山新华联铂尔曼酒店,其中只有4项账面价值为29.37亿元(截至2019年9月30日)。

此外,新华联也接受政府补贴。去年11月20日,新华联文化旅游发展有限公司从芜湖市九江区财政局国库支付中心账户获得补贴990万元。从2019年10月11日至Nove

截至2月4日,新华联在深交所持股2108.78万股,占a股资本的1.11%,较前一交易日增加29.09万股。据统计,过去一个月股票上涨了-24.51%,深交所减持了83.37万个头寸,深交所头寸累计变动率为-3.80%,过去三个月累计涨幅为-40.99%,深交所减持了67.44万个头寸,深交所头寸累计变动率为-3.08%。

冯才勋梳理了其股票过去一年的收益率区间,发现从年初至今,新华连的收益率下降了23.21%,90天内的收益率下降高达39.38%,7天内的收益率下降了18.16%。截至2月5日,股市人数比上一季度下降了5.06%。令人不满意的股价也降低了散户投资者的可靠性和盈利能力。

股权质押也存在问题。截至2019年9月27日,新华联控股持有新华联文化旅游发展有限公司总股本的61.17%,质押股份占公司总股本的97.70%,占公司总股本的59.77%。质押于2020年9月26日到期,质权人为中信银行股份有限公司长沙分行。

业内人士表示,当股价持续下跌时,股票质押可能会导致强制清算,带来两大风险:一是对股价的影响;其次,如果质押率过高,控股股东可能会失去控制权。当股价下跌并达到危机线时,当大股东不愿意或无法弥补时,他们将面临大量头寸,进一步压低股价。

中国企业资本联盟副主席白文熙告诉冯才勋:“股价飙升与抵押贷款利率和多少股票被用作抵押品密切相关。如果抵押率为50%,企业使用60%的股票质押,当股票价格下跌超过20%时,企业不能通过将所有股票都放在上面来保证抵押价值,那么股票就会爆炸。”

"疫情对房地产行业的影响是普遍的,住房企业仍需提前采取措施和做好准备。此外,我个人的判断是,疫情应该从5月份开始基本结束,一些针对房地产行业的救市政策将陆续出台。5月份以后,住房企业的业绩应该会更好。这两个月应该是艰难的,应该克服。”同策咨询研究中心主任张宏伟表示。

2019年,新中国联盟集团距离1000亿元只有一步之遥。2020年,新中国联盟集团董事长兼董事长傅俊向公众宣布,2019年的收入已经超过1000亿元。现在,新中国联盟将面临什么样的命运?

为了未来发展,新华联宣布上市公司在业务、人员、资产、财务、机构等方面独立于控股股东。因此,控股股东的盈利能力和偿债压力不会影响公司自身的偿债能力,也不会对债券投资者的适当管理和债券质押回购的资格产生不利影响。

“根据公司惯例,大部分房屋都是在第四季度交付和结转的,因此公司在第四季度确认的收入将比前三个季度大幅增加。”例如,新华联表示,该公司2018年第一至第四季度的收入分别为10.44亿元、19.22亿元、32.02亿元和78.33亿元。季度利润分别为3900万元、9200万元、1.75亿元和8.81亿元。与前三个季度相比,第四季度的收入和利润都有很大提高。

事实上,房地产公司正在认真探索转型和发展的道路。数据显示,到2019年底,前100家房地产公司中超过三分之一将规划好自己的文化和旅游产业,试图利用东风开辟一条全新的道路。其中,万达、恒大、融创、华侨城、雅居乐、凯撒等品牌住宅企业众多。

现在流行病来袭,“诗歌与距离”按下了暂停按钮。无论是资本气味还是经济运行,它都面临着直接的风险